Impuestos al comprar en Miami: guía para extranjeros
Comprar e invertir en Miami desde Latinoamérica · Parte 1 de 5
Conocer los impuestos al comprar en Miami exige mirar tres presupuestos: lo que pagas al cerrar, lo que cuesta conservar la propiedad cada año y lo que puede generar impuestos al rentarla o venderla. Si compras desde México, Colombia u otro país latinoamericano, el precio anunciado solo cubre una parte de esa decisión.
Esta guía está pensada para una persona que compra como inversión o segunda residencia y que no es residente fiscal estadounidense. Si tienes ciudadanía estadounidense, green card, una sociedad o suficientes días de presencia en Estados Unidos, tu tratamiento puede cambiar. La residencia fiscal importa más que el pasaporte para muchas de estas reglas.
Impuestos al comprar en Miami: qué gastos debes distinguir
Momento | Conceptos principales |
Al comprar | Impuesto documental de la escritura, registro, seguro de título y honorarios; impuestos del financiamiento si hay hipoteca |
Cada año | Property tax, cuotas del condominio, seguros y conservación |
Al rentar | Impuesto federal sobre ingresos y, según la operación, impuestos de alojamiento |
Al vender o transmitir | Impuesto sobre la ganancia, posible retención FIRPTA y planificación sucesoria |
Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta de las personas físicas. Eso no elimina los impuestos federales, el impuesto inmobiliario local ni las obligaciones de una entidad. Tampoco convierte la compra en una inversión libre de impuestos.
Impuesto documental de la escritura en Miami-Dade
En Miami-Dade, el documentary stamp tax de la escritura se calcula a razón de 0,60 USD por cada 100 USD de contraprestación o fracción. Una contraprestación de 1.000.000 USD genera 6.000 USD de impuesto documental de base.
Existe además una sobretasa de 0,45 USD por cada 100 USD en operaciones a las que corresponde. La transmisión de una sola vivienda unifamiliar puede estar exenta de esa sobretasa; esta definición puede incluir una unidad residencial en condominio. Por tanto, no conviene sumar automáticamente 0,45 % a todo departamento ni descartarlo sin revisar la escritura y el inmueble. La compañía de título o el abogado debe determinar su aplicación.
El contrato distribuye quién asume el coste entre las partes, pero esa distribución no cambia la responsabilidad tributaria prevista por la ley. En preventa, revisa expresamente los cargos que el desarrollador traslada al comprador. Fuente: Florida Department of Revenue, impuesto documental y su criterio sobre unidades de condominio.
Qué se añade si compras con hipoteca
Una hipoteca nueva sujeta a las reglas ordinarias puede generar documentary stamps de 0,35 USD por cada 100 USD o fracción de deuda garantizada, más el nonrecurring intangible tax de 0,002 sobre la base correspondiente. No son porcentajes del precio completo cuando el préstamo es menor.
Ejemplo didáctico | Importe |
Precio de compra | 1.000.000 USD |
Hipoteca nueva | 600.000 USD |
Impuesto documental de base de la escritura | 6.000 USD |
Documentary stamps de la hipoteca, 0,35 % | 2.100 USD |
Intangible tax de la hipoteca, 0,20 % | 1.200 USD |
El ejemplo no es una liquidación de cierre: excluye cualquier sobretasa aplicable, seguros de título, honorarios, registro, ajustes, reservas y otras comisiones. Refinanciamientos, garantías y operaciones especiales pueden tener tratamientos diferentes. Consulta los requisitos de registro de Miami-Dade y el impuesto intangible de Florida.
Los gastos de cierre que no son impuestos
El seguro de título protege frente a determinados defectos o reclamaciones de titularidad, sujeto a exclusiones. Una póliza del prestamista protege su interés; no reemplaza automáticamente la cobertura del propietario. También pueden existir honorarios de cierre y revisión legal, búsquedas registrales, cargos del banco, tasación y aportaciones iniciales del condominio.
Los prorrateos de property tax y las reservas de una cuenta escrow tampoco son lo mismo que un impuesto nuevo. Pide una hoja desglosada que separe impuestos, servicios, pagos anticipados y depósitos. Fuente: Florida Department of Financial Services, seguro de título.
Property tax: no copies el recibo del vendedor
El impuesto inmobiliario anual depende del valor fiscal, las tasas locales y otros conceptos del inmueble. No existe un porcentaje único que sirva para todos los departamentos de Miami.
Tras una venta pueden desaparecer límites de valoración o beneficios del propietario anterior. En obra nueva, un recibo basado en el terreno o en una construcción incompleta tampoco representa necesariamente el coste cuando la unidad esté terminada. Usa el estimador oficial de Miami-Dade y pide una proyección posterior a la compra.
Una segunda residencia o inversión no debe presupuestarse con una exención homestead automática. Esta exige requisitos de residencia permanente y otros criterios de elegibilidad que determina el Property Appraiser.
Qué cambia al rentar, vender o heredar
Para ciertas rentas inmobiliarias de un no residente no tratadas como ingresos efectivamente conectados, la regla federal general puede ser una imposición del 30 % sobre ingresos brutos, salvo tratamiento aplicable. Una elección fiscal válida puede permitir tributar sobre ingresos netos con deducciones y tasas progresivas. Presentar un W-8ECI por sí solo no sustituye esa elección ni la declaración correspondiente.
Al vender, FIRPTA es una retención a cuenta que generalmente se calcula sobre el importe realizado; no es automáticamente el impuesto definitivo sobre tu ganancia. Sus excepciones y reducciones dependen de la operación. La transmisión por fallecimiento requiere revisar otras reglas: no se debe trasladar al comprador no residente la amplia exclusión sucesoria de los ciudadanos estadounidenses. Fuentes: IRS, rentas inmobiliarias de no residentes, FIRPTA y sucesiones de no residentes.
Si tu residencia fiscal está en México o Colombia
Los residentes fiscales de México generalmente están sujetos al ISR por sus ingresos mundiales. Los de Colombia también deben analizar rentas y patrimonio en el exterior. Puede existir acreditamiento o descuento del impuesto sobre la renta pagado fuera, sujeto a requisitos y límites; pagar en Estados Unidos no cancela automáticamente las declaraciones del país de residencia.
En Colombia, además, revisa si corresponde la declaración de activos en el exterior. Una LLC estadounidense puede recibir un tratamiento distinto en cada jurisdicción. Antes de decidir la estructura, coordina a los asesores de ambos países. Consulta la Ley del ISR mexicana, artículos 1 y 5, el Estatuto Tributario colombiano y la guía DIAN sobre activos en el exterior.
Tres preguntas frecuentes
¿Existe un impuesto adicional solo por ser mexicano o colombiano?
No hay un recargo de compra general que se active únicamente por esas nacionalidades. La operación, la financiación, la residencia fiscal y la estructura de titularidad determinan qué debes revisar.
¿Puedo estimar todos los gastos de cierre con un porcentaje fijo?
Un porcentaje puede servir como reserva inicial, pero no reemplaza una cotización por unidad y contrato. Pide el desglose antes de comprometer depósitos.
¿Qué debo pedir antes de comprar?
Una estimación de cierre, property tax posterior a la compra, presupuesto del condominio, seguros y un mapa fiscal de renta, venta y sucesión. Con esas cifras puedes comparar el coste total, además del precio de entrada.
Compara desarrollos con un presupuesto completo
En TemploAgency te ayudamos a comparar ubicación, uso permitido, condiciones de compra y documentación comercial de desarrollos en Miami. La revisión fiscal, legal y de crédito corresponde a los profesionales de cada especialidad. Cuéntanos tu presupuesto y cómo quieres usar la propiedad para preparar una selección relevante.
¿Quieres una selección según tu perfil? Habla con TemploAgency. Encuentra más información en nuestras Guías de Miami.
Fuentes consultadas el 15 de octubre de 2026. Información general para orientar la preparación de una compra; las normas y condiciones pueden cambiar. Confirma el tratamiento de tu operación con asesores autorizados en Estados Unidos y en tu país de residencia.
Comentarios